Tất nhiên, mọi khoản phí đều có thể thương lượng

Kể từ đầu năm nay, tôi thường xuyên nhận được các cuộc gọi từ ngân hàng hoặc trung gian tài chính. Họ đều nói về mức lãi suất thấp đến mức nào và hỏi tôi có nhu cầu vay tiền không. Tôi đoán rằng rất nhiều người cũng đã nhận được những cuộc gọi tương tự.

Vào thứ Bảy tuần trước, tôi đã hẹn gặp hai công ty trung gian để tìm hiểu thêm thông tin. Cả hai công ty này đều đặt trụ sở tại khu vực Qianjiang New Town ở Hàng Châu.

Quy trình

Lãi suất chắc chắn là yếu tố quan trọng quyết định xem việc này có đáng làm hay không, nhưng rủi ro lại nằm nhiều hơn trong quy trình thực hiện - liệu có bị lừa đảo hay vấn đề tuân thủ pháp luật có đảm bảo hay không. Vì vậy, tôi tập trung tìm hiểu kỹ lưỡng toàn bộ quy trình thực hiện.

Sau hai lần kèo bóng đá thảo luận với họ, quy trình kinh doanh của họ có thể tóm tắt như sau:

Khách hàng cung cấp báo cáo tín dụng và xác định rõ nhu cầu. Công ty trung gian sẽ đưa ra phương án cho vay thế chấp và hai bên đạt được thỏa thuận.
Khách hàng nộp đơn xin thanh toán trước khoản vay tại ngân hàng cũ và cần có văn bản đồng ý từ phía ngân hàng. Quá trình này thường mất khoảng một tháng.
Sau khi hoàn tất thanh toán trước, khách hàng sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền hạn (quyển xanh), khác với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quyển đỏ).
Với văn bản đồng ý thanh toán trước và Giấy chứng nhận quyền hạn, khách hàng ký hợp đồng dịch vụ với công ty trung gian. Công ty trung gian bắt đầu chuẩn bị giấy phép kinh doanh, hợp đồng mua bán và các tài liệu cần thiết khác để xử lý khoản vay thế chấp, cùng với nguồn vốn tạm ứng để trả nợ trước hạn. Hợp đồng này yêu cầu khách hàng đặt cọc một khoản tiền nhỏ, dao động từ vài nghìn đến mười nghìn đồng Việt Nam, và điều này có thể thương lượng.
Để tiết kiệm chi phí vốn tạm ứng, thường thì vào ngày hôm trước khi thanh toán nợ, bên cung cấp vốn sẽ chuyển tiền vào tài khoản của khách hàng.
Khách hàng tiến hành thanh toán trước khoản vay.
Tại ngân hàng mới, khách hàng sẽ đăng ký khoản vay thế chấp mới. Từ quá trình nộp hồ sơ đến giải ngân, người ta nói rằng sẽ không vượt quá 3 ngày làm việc. Khoản vay có thể kéo dài tối đa 20 năm, với phương thức thanh toán linh hoạt: trả lãi trước rồi trả gốc sau hoặc trả góp cả gốc lẫn lãi đều được.
Sau khi giải ngân, khách hàng sẽ hoàn trả số tiền vốn tạm ứng cùng với các khoản phí liên quan và thanh toán phí dịch vụ trung gian.

Quy trình này liên quan đến nhiều bên khác nhau, bao gồm khách hàng, ngân hàng cũ, ngân hàng mới, công ty trung gian và bên cung cấp vốn.

Đối với khách hàng, có hai hợp đồng quan trọng:

Hợp đồng dịch vụ ký với công ty trung gian
Hợp đồng vay thế chấp ký với ngân hàng mới

Sau khi hoàn thành toàn bộ quy trình, hợp đồng dịch vụ sẽ chấm dứt và đối với khách hàng chỉ còn lại hợp đồng vay thế chấp với ngân hàng mới, chỉ cần thanh toán đúng hạn theo thỏa thuận.

Tại một trong những công ty này, tôi đã yêu cầu xem mẫu hợp đồng dịch vụ khách hàng. Đây là một hợp đồng cơ bản, phần nhạy cảm nhất là điều khoản vi phạm hợp đồng. Trong bản hợp đồng mà tôi xem, nếu khách hàng vi phạm, họ sẽ phải trả một khoản tiền phạt theo tỷ lệ phần trăm trên tổng số tiền vay.

Trong quy trình, có một Giấy chứng nhận quyền hạn mà trung gian giải thích là cần thiết để bên cung cấp vốn kiểm tra tính xác thực. Giấy này được coi là đáng tin cậy hơn so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quyển đỏ) vì khó làm giả hơn.

Lãi suất và phí

Nếu lịch sử tín dụng của khách hàng không có vấn đề, lãi suất khoản vay thế chấp ngân hàng thường có thể giảm xuống còn 3%, tức là lãi suất trong hợp đồng vay với ngân hàng mới là 3%. Phần này nằm ngoài tầm kiểm soát của trung gian, chủ yếu do ngân hàng quyết định dựa trên lịch sử tín dụng của khách hàng.

Bên cạnh đó là các khoản phí của trung gian, bao gồm hai phần chính:

Phí dịch vụ trung gian: thường tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng số tiền vay, ví dụ 3%.
Phí tạm ứng vốn: tính theo phần nghìn trên tổng số tiền tạm ứng và theo số ngày tạm ứng, thường chu kỳ tạm ứng không vượt quá 5 ngày làm việc.

Ví dụ, nếu vay 1 tỷ đồng, phí dịch vụ trung gian sẽ là 30 triệu đồng; giả sử toàn bộ 1 tỷ đồng đều được tạm ứng trong vòng 5 ngày, phí tạm ứng sẽ là 5 triệu đồng. Tổng phí là 35 triệu đồng.

Một số công ty trung gian trực tiếp báo giá tổng lãi suất là 3,7%, trong đó 0,7% bao gồm cả phí dịch vụ trung gian và phí tạm ứng vốn. Cách tính này phụ thuộc vào thời hạn vay, ví dụ 1 tỷ đồng vay trong 10 năm sẽ thu phí 70 triệu đồng, vay trong 20 năm sẽ thu phí 140 triệu 2bet nổ hũ 90 đồng.

Tất nhiên, mọi khoản phí đều có thể thương lượng.

Rủi ro

Theo tôi đánh giá, có hai loại rủi ro chính:

Bị lừa đảo trực tiếp
Do mục đích sử dụng vốn vay không phù hợp, ngân hàng có thể thu hồi khoản vay sớm

Về loại rủi ro thứ nhất, xét về dòng tiền, nguy cơ bị lừa khá thấp. Khách hàng chỉ cần đóng trước một khoản tiền cọc nhỏ trong hợp đồng, trong khi bên cung cấp vốn phải tạm ứng một số tiền lớn, số tiền này chỉ được hoàn trả sau khi ngân hàng giải ngân. Tôi đã hỏi kỹ về việc tạm ứng vốn có cần thế chấp hay không, trung gian nói là không cần. Nếu vậy, tối đa khách hàng chỉ có thể bị lừa mất khoản tiền cọc.

Loại rủi ro thứ hai, tôi cũng đã hỏi kỹ trung gian. Họ nói rằng họ sẽ chuẩn bị đầy đủ và tránh né trong các tài liệu xin vay để giảm thiểu khả năng ngân hàng thu hồi khoản vay. Miễn là khách hàng không tham gia vào các hoạt động bất hợp pháp, cờ bạc hoặc đầu tư rủi ro cao, thì thường sẽ không bị thu hồi khoản vay.

Tuy nhiên, về mặt nguyên tắc, việc sử dụng khoản vay kinh doanh để trả nợ vay thế chấp nhà là vi phạm hợp đồng vay. Điều này giống như một quả bom hẹn giờ. Nếu thời hạn vay chỉ từ 2-3 năm thì rủi ro có thể chấp nhận được, nhưng với thời hạn vay dài tới 10-20 năm, rủi ro sẽ tăng lên đáng kể.

Cũng có bạn bè của tôi không qua trung gian mà trực tiếp liên hệ với ngân hàng để chuyển đổi khoản vay thế chấp nhà sang vay kinh doanh bằng cách tự chuẩn bị giấy phép kinh doanh và các tài liệu cần thiết. Cách này phức tạp hơn nhưng chi phí thấp hơn nhiều. Tuy nhiên, rủi ro về việc ngân hàng thu hồi khoản vay vẫn tồn tại.

Trên đây là những gì tôi đã tìm hiểu được.

Với tính thận trọng của mình, có lẽ tôi sẽ không làm, nhưng mức lãi suất thấp như vậy thật sự rất hấp dẫn. Không biết có ai am hiểu lĩnh vực này có thể chia sẻ trong phần bình luận không? Việc này có đáng tin cậy không? Rủi ro có lớn không?

Sửa đổi lần cuối vào 2025-02-26